Neregulovaný realitný trh v SR

Je to zarážajúce, ale na Slovensku neexistuje zákon o realitnom sprostredkovaní!

            Samozrejme je mnoho iných oblastí podnikania, ktoré naša legislatíva špecificky neupravuje, no vzhľadom na povahu a objem financií, o ktoré sa v tomto type sprostredkovania jedná, malo by byť v najvyššom záujme štátu, aby zabezpečil svojim občanom, či už v pozícii predávajúcich, alebo kupujúcich, aby im bol poskytnutý seriózny prístup a profesionálne služby zo strany sprostredkovateľa na realitnom trhu, na ktorých by sa mohli s dôverou obrátiť. Často sa totiž jedná o celoživotné úspory ľudí, ale najmä o základnú potrebu, zabezpečenie strechy nad hlavou. Nehnuteľnosť patrí bez pochýb medzi to najcennejšie, čo človek, ako súkromná osoba, môže vlastniť, predávať, alebo kupovať. Preto by všetky úkony okolo takéhoto obchodu mali prebiehať s maximálnou serióznosťou a dôslednosťou. Nie je teda povinnosťou štátu legislatívne zachytiť túto oblasť sprostredkovania, dôsledne dozerať na výber a kvalifikáciu sprostredkovateľov a ich činnosť, a predísť tak, pri najmenšom neprofesionálnym, pri najhoršom podvodným, praktikám týchto subjektov a ochrániť tak práva a najcennejší majetok svojich občanov? Slovensko patrí v rámci Európy na popredné priečky s podielom domácností, ktoré bývajú vo vlastnej nehnuteľnosti a dokonca bez zaťaženia hypotékou, či inou pôžičkou. Z toho logicky vyplýva, že naozaj veľa obchodných transakcií sa týka občanov - klientov, ktorí kupujú alebo predávajú vlastnú nehnuteľnosť, a teda tento segment slúži vo veľkej miere,  fyzickým osobám, nie firmám. V takomto predajnom styku, ktorého predmetom je nehnuteľnosť, sa klient skutočne nenachádza v mnohých prípadoch len jeden krát za život.  Je tak pre svoju neskúsenosť ľahkým cieľom podvodných praktík, pričom sa dá povedať, že práve v tomto prípade obchoduje so svojím najcennejším majetkom, alebo úsporami.

            Posledne v médiách zarezonovala kauza podvedeného mladého hendikepovaného páru, ktorý prišiel o svoje peniaze aj víziu vlastného bývania. Okresná prokuratúra ale trestné oznámenie v tomto prípade vyhodnotila ako nepredmetné a zamietla ho. Realitná kancelária nebola za takéto zlyhanie nijak perzekuovaná a poškodení s najväčšou pravdepodobnosťou nebudú nikdy odškodnení. Takáto nehoráznosť, by pravdepodobne nenastala, ak by na realitnom trhu pôsobili len štátom odobrení sprostredkovatelia, teda realitné kancelárie, či realitný makléri, a podmienky tejto konkrétnej sprostredkovateľskej činnosti by boli legislatívne upravené. Je mnoho ďalších prípadov, kedy ľudia stratili svoje životné úspory, no z hanby, že sa stali obeťami podvodov sa k tomu verejne nepriznávajú, a pre nedôveru, že podobné spory je možné vyhrať, prípadne pri vyhratých sporoch sa skutočne domôcť náhrady škody, na podávanie trestných oznámení žiaľ často rezignujú. Veľa prípadov, kedy ľudia neserióznymi praktikami a neprofesionálnymi službami prišli o časť svojich peňazí vo forme zložených depozitov, alebo neprimerane vysokým províziám je však omnoho viac. 

 

            Aká je teda aktuálna situácia na Slovensku? Ako som spomínal na úvode, špecifická legislatíva neexistuje.

            V súčasnosti realitnú činnosť upravuje zákon č.455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon), ktorý ju definuje ako viazanú živnosť. Na založenie živnosti s názvom "realitná činnosť", musí žiadateľ splniť všeobecné podmienky (dosiahnutie veku 18 rokov, spôsobilosť na právne úkony a výpisom z registra trestov doložiť svoju bezúhonnosť) a splniť osobité podmienky, ktorých preukázanie vidím ako nedostatočné a hlavne nejednoznačné. Jednou možnosťou osobitých podmienok je dosiahnuté vysokoškolské vzdelanie jedného zo študijných smerov (ekonomický, právnický, stavebný a architektonický), druhou možnosťou je úplné stredné vzdelanie s maturitou a 5 rokov praxe v odbore. Avšak zákon ani riadne nevymedzuje pojem "realitná činnosť", preto je veľmi špekulatívne ako prax v realitnej činnosti doložiť. Rovnako za vysokoškolské vzdelanie možno považovať už prvý dokončený stupeň vysokoškolského vzdelania (bakalár). Zároveň nie je špecifikovaný ani pojem "realitného makléra", ani "realitnej kancelárie", a už vôbec nie ich práva, povinnosti, či zodpovednosť.

            V skratke to znamená, že na založenie viazanej živnosti na realitnú činnosť, síce existujú podmienky, avšak ani zďaleka nemôžem súhlasiť s tým, že by tieto podmienky naozaj zabezpečovali požadovanú úroveň odbornosti v tejto špecifickej oblasti. Navyše, realitný maklér, pracujúci ako zamestnanec realitnej kancelárie na plný alebo čiastočný úväzok nepotrebuje splniť vôbec žiadne podmienky, snáď okrem dosiahnutia veku; teda ani vzdelanie, ani odbornú prax, a napokon ani bezúhonnosť. To spôsobuje vysokú fluktuáciu realitných maklérov, ktorí si toto povolanie môžu vyskúšať s nulovým vstupným vynaloženým úsilím, či nákladmi, nemusia sa ďalej vzdelávať, a tiež nenesú žiadnu zodpovednosť za prípadné omyly a spôsobenú škodu. Preto je to často zamestnanie, ktoré ľudia berú ako dočasné, prípadne ako druhé zamestnanie popri primárnej práci, a nevenujú jeho výkonu dostatočnú pozornosť, a bohužiaľ mnohokrát nespĺňajú ani len základnú odbornosť. A to je naozaj zarážajúce vzhľadom na predmet obchodu, ktorý sprostredkovávajú a už vôbec nie na finančný objem obchodu ktorý sprostredkovávajú.

            Nakoľko sa teda legislatíva týmto odvetím zaoberá iba okrajovo, neexistuje štátny orgán združujúci realitné kancelárie a realitných maklérov. Na Slovensku sa našťastie časom sformovala Realitná únia Slovenskej republiky, ako možno prvý krok vydať sa na strastiplnú cestu legislatívnych úprav. Realitná únia SR je nezávislá dobrovoľná organizácia, ktorá sa mimo iné venuje vzdelávaniu majiteľov realitných kancelárií a maklérov v oblasti realitného sprostredkovania, organizuje podujatia a aktuálne sa snaží rozprúdiť aktivitu a komunikáciu vedúcu k začatiu legislatívneho procesu zákona o realitnom sprostredkovaní. Ďalšou lastovičkou zmien je možnosť štúdia špecializovaného programu pre trh s nehnuteľnosťami, akreditovaného MŠ SR, po ukončení ktorého získajú absolventi titul RSc. (Real estate consultant), čo je vôbec ako prvé, úzko špecifikované, odborné štúdium pre realitných maklérov na Slovensku. Inšpirácia pochádza zrejme z USA, kde je absolvovanie podobného štúdia podmienkou pre vykonávanie povolania realitného makléra. Bez podobnej licencie realitného makléra totiž nie je možné do tohto odvetvia podnikania vôbec vstúpiť. Rovnaká situácia je v Nórsku aj Dánsku, kde je nutné absolvovať doplnkové vzdelávanie a zloženie skúšky, vo Fínsku "iba"  absolvovať kvalifikačný test organizovaný obchodnou komorou.

            V rámci Realitnej únie SR sa zoskupujúci realitní makléri a majitelia realitných kancelárií majú možnosť spolupracovať, ako kolegovia, na zvyšovaní úrovne odbornosti, spôsobilosti a spoľahlivosti v obchodnom segmente sprostredkovania kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností. Táto báza je však dobrovoľná, má charakter skôr komunitnej podpornej základne; orgán právno-záväzného charakteru tu chýba. Ako sa hovorí, "príležitosť robí zlodeja", nejednoznačné definície, prípadne úplná absencia legislatívneho zakotvenia tejto problematiky, dávajú mnoho priestoru špekulatívnym praktikám a nekvalifikovanosti na realitnom trhu.

            Realitný maklér, by mal mať okrem dobrých komunikačných a organizačných schopností, dôkladných znalostí celej administratívnej agendy vrátane prípravy podkladov pre vyhotovenie zmluvnej dokumentácie, aj adekvátny prehľad o pomerne dynamicky sa vyvíjajúcom realitnom trhu a o úverovo-finančných podmienkach najmä hypotekárnych úverov. Klientovi by mal byť schopný poskytnúť všetky potrebné informácie o predmetnej nehnuteľnosti, či výhodách alebo naopak, rizikách, a tak mu umožniť spraviť čo najzodpovednejšie rozhodnutie. Ďalej by maklér mal byť zárukou zdarne dokončenej obchodnej transakcie a poskytnúť klientovi i poradenstvo, prípadne servis spojený s úkonmi po predaji či kúpe nehnuteľnosti. V neposlednom rade, by mal taktiež stelesňovať pre klienta dôveryhodnú osobu, o ktorú sa, pri vážnom životnom rozhodnutí, môže spoľahlivo oprieť, a to nie len po profesionálnej, ale i po ľudskej stránke. Vybudovať si dôveru je však dlhodobejší proces, na ktorý v dnešných podmienkach mnohokrát nie je priestor, pretože makléri v praxi sú často žiaľ neaktívnou osobou v celom procese. Takýto prístup a neodbornosť následne podporuje verejnú nevôľu voči realitnému sprostredkovaniu. Klienti po skúsenostiach s týmto typom maklérov považujú províziu za prehnanú a neopodstatnenú. Žiaľ musím priznať že po vypočutí skúseností klientov s rôznymi maklérmi im musím dať v mnohých prípadoch za pravdu. Najhoršie na celej situácii s neprofesionálnymi maklérmi je, že vrhajú čierny tieň aj na poctivých, aktívnych a odborne spôsobilých realitných maklérov, ktorým znižujú kredit verejnosti.

            Možno je na mieste otázka ako rozlíšiť makléra, ktorý je profesionál od takého ktorý nespĺňa odborné predpoklady? Na prvej obhliadke pri komunikácií sa dá vycítiť neistota a neschopnosť zodpovedať odbornejšie otázky. Veľa krát rozdiel nastane aj pri určení výšku provízie. Pri sprostredkovaní predaja, štandardom býva 3% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Veľa krát sa mi stáva, že sa mňa obrátili nešťastní klienti so žiadosťou o právnu pomoc, prípadne o právne vyhodnotenie vzniknutého problému pri predaji nehnuteľnosti. Na otázku kto im zabezpečoval celú transakciu v ktorej nastal problém zväčša dostávam dva typy odpovedí. Buď si prevod riešil predávajúci s kupujúcim priamo, alebo zmluvné strany chceli ušetriť a zverili prevod lacnejšiemu realitnému sprostredkovateľovi, ktorý nedisponuje kanceláriou v ktorou by ho vedeli zastihnúť a na e-maily a telefonáty nereaguje. Často je zarážajúce vypočuť si z úst nešťastných kupujúcich že hoci išlo o transakciu do ktorej vložili všetky svoje úspory, zvolili nerenomovaného realitného sprostredkovateľa ktorý si napriek vysokej hodnote nehnuteľností za sprostredkovanie vypýtal „len“ 2.000 EUR. Žiaľ keď nastal problém tak za túto cenu kupujúci dostali informáciu: „kontaktujte právnika“. Tým opäť, narážam na nedostatočnú legislatívu. Ak by totiž výška provízie bola stanovená štátom, ako je tomu napríklad pri poplatkoch u súdnych prekladateľov, exekútorov, či notárov, situácia by mohla byť odlišná. Zmizol by spor o výšku provízie, nebolo by možné províziu neférovo navyšovať a na druhej stane zároveň ani s nižšou províziou získavať náskok v konkurenčnom boji a poskytovať tak nekvalitné služby typu – za menej peňazí menej muziky. Plne podporujem konkurenčný boj, avšak nie v zjednávaní výšky provízie, ale skôr by som upriamil pozornosť na kvalitu poskytovaných služieb. Z dlhoročných skúseností môžem povedať, že výber lacnejšieho realitného makléra alebo realitnej kancelárie, nemusí znamenať pre klienta lepšiu voľbu. Ak berieme realitného sprostredkovateľa z pohľadu ekonomického subjektu, ako takému mu samozrejme ide o ekonomický zisk. Keď je tlačený do nižšieho obratu, znižuje aj vynaložené náklady, čo sa v konečnom dôsledku môže vrátiť klientovi v podobe nekvalitne odvedenej práce, dlhého trvania nájdenia kupujúceho/nájomníka, alebo v skrytých poplatkoch. Samozrejme, pri určitých prípadoch, kedy si klient vyberá v podstate medzi nekvalitným maklérom s vyššou províziou a rovnako nekvalitným maklérom s nižšou províziou, je výhodnejšie zaplatiť menej, preto zákonom stanovená výška provízie musí byť bezpodmienečne implicitne zviazaná so zákonnými požiadavkami na odbornú kvalifikáciu každého realitného makléra ako sprostredkovateľa realitného obchodu (teda nie len realitnú kanceláriu) a tým vylúčiť prítomnosť nekvalifikovaných ľudí z realitného trhu.

            Maklér vlastniaci predmetnú živnosť však musí, rovnako ako realitná kancelária, ponúknuť klientovi na začiatku spolupráce navrhované podmienky vo forme dohody o sprostredkovaní, ktoré sú jasné a zrozumiteľné; jasne špecifikujú úkony a poskytované služby, ich časové ohraničenie a výšku provízie v percentuálnom údaji z dohodnutej ceny za nehnuteľnosť, alebo vo forme fixnej čiastky, s uvedením, či daná odmena zahŕňa / nezahŕňa ďalšie nevyhnutné poplatky spojené s kúpou, predajom alebo prenájmom nehnuteľnosti. Dohoda - zmluva, sa môže po námietkach a pripomienkach upraviť k obojstrannej spokojnosti a splneniu účelu konkrétneho zamýšľaného obchodu. Až na základe takto špecifikovaných úkonov, služieb a poplatkov, ktoré provízia zahŕňa, má klient možnosť sa zodpovedne rozhodnúť podľa faktoru ceny. Ak maklér oznámi klientovi iba výšku provízie bez bližšej špecifikácie, navyše len ústne, klient môže ostať poriadne zaskočený neskôr, pri uzatváraní samotného obchodu.

            No zastávam názor, že výška provízie by mala byť iba jedným z faktorov, ktoré by mal klient zvážiť pri výbere makléra, avšak často to býva práve jediný faktor, ktorý sa zohľadňuje, čo môže byť zavádzajúce. Teda okrem ceny, treba rozhodne zvážiť aj samotné ponúkané úkony a služby najmä poradenské a marketingové a ich odbornosť podľa dosiahnutého vzdelania, rokov praxe a referencií klientov.

            Nad čím treba ďalej pouvažovať pri výbere sprostredkovateľa obchodu? V prvom rade treba pochopiť, že provízia realitného makléra, ktorý pracuje na vlastnú živnosť a provízia realitnej kancelárie sa môžu líšiť. Obe možnosti odnášajú určité výhody, aj nevýhody.

            Samostatní makléri, pracujúci pod vlastnou živnosťou, môžu poskytnúť nižšiu cenu, odvíjajúcu sa od nižších nákladov, nakoľko väčšinou nemajú náklady s vedením vlastnej kamennej kancelárie. Často sú vysoko flexibilní a poskytujú osobnejší prístup. Avšak k ich negatívam patrí, že ak maklér nemá verejne dostupné sídlo svojej živnosti, nemá klient makléra možnosť nájsť, ak ho potrebujete a eventuálne sa s ním neviete inak spojiť a dohodnúť na stretnutí, čo sa môže stať hlavne ak vznikne nejaká problematická situácia ako som už uviedol. Ďalšou nevýhodou je, že nie je ani nikto, kto by ho vedel zastúpiť cez dovolenku, či počas práce neschopnosti. Je tu tiež vyššie riziko zániku živnosti počas trvania vášho obchodného vzťahu, ktorý spravidla zahŕňa určitú starostlivosť aj po predmetnom obchode. Bez kancelárie väčšinou potom nedokáže vytvoriť podmienky a priestor pre klientov, kde je možné sa pohodlne a v súkromí stretnúť a všetko potrebné odkomunikovať. Nie každému klientovi vyhovujú stretnutia v kaviarňach, kde majú preberať otázky prijatia, alebo zaplatenia desiatok, alebo stoviek tisíc eur. Realitná kancelária si zase nemôže dovoliť zo svojej provízie veľmi zľavovať, ale poskytuje tím maklérov, ktorí sa, v ideálnom prípade, špecializujú na rôzne kategórie trhu s nehnuteľnosťami, a teda klient má väčšiu možnosť výberu konkrétneho makléra, ktorý mu sedí nie len z odbornej, ale i komunikačnej, či ľudskej stránky. Profesionálna realitná kancelária sa stará o udržiavanie, zvyšovanie a rozširovanie odbornosti svojich maklérov, no ich fluktuácii i tak nedokáže zabrániť. Preto sa môže stať, hlavne pri dlho trvajúcich obchodných stykoch, že sa maklér klientovi zmení. Profesionálna kancelária disponuje kamennou, dobre prístupnou, kanceláriou s možnosťou súkromného stretnutia klienta s maklérom, prípade stretnutia a rokovania všetkých zmluvných strán.

            V oboch prípadoch (realitná kancelária i maklér pracujúci na vlastnú živnosť) by sa mal vybraný sprostredkovateľ vedieť preukázať poistením zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone realitnej činnosti, ktoré ochraňuje práva klienta a zabezpečuje jeho odškodnenie pri spôsobenej škode. To je mimoriadne dôležité opatrenie, ktoré výrazne zvyšuje dôveru klienta v sprostredkovateľa a dodáva mu pocit istoty počas celého trvania obchodného vzťahu.  No opäť, mne z nepochopiteľných dôvodov, to nie je štátom nariadenou povinnosťou, a tak subjekty, ktoré potrebujú znižovať svoje náklady, si jednoducho toto poistenie zaplatiť nemusia. Vymožiteľnosť odškodnenia je v takomto prípade pre klienta veľmi otázna.

            Ešte by som rád spomenul ďalší zásadný detail, ktorý nám v legislatíve tiež značne absentuje aj v porovnaní s inými štátmi - realitný sprostredkovateľ v SR nie je povinný viesť zvláštny účet pre prijatú depozitnú platbu. Je to podľa môjho názoru absolútne nezodpovedné a tento legislatívny nedostatok ohrozuje bezpečnosť kupujúcich. Aj v tomto prípade platí, ušetriť na založení takéhoto účtu, nestojí klientovi za podstúpené riziko. Pri spolupráci s profesionálnou realitnou kanceláriou alebo maklérom, separátny účet za týmto účelom býva samozrejmosťou a poplatok zaň je zahrnutý v provízii. Avšak, málo skúsení klienti o tom nevedia, nevenujú dostatočnú pozornosť tomu, na aký účet a za akých podmienok zálohu skladajú, čo má za následok, že pri spolupráci s neférovým subjektom, o svoje peniaze môžu ľahko prísť. 

           

            Na záver by som rád zhrnul základný problém, a tým je, že pri deregulácii realitného trhu, pôsobí na trhu s nehnuteľnosťami veľa neprofesionálnych realitných kancelárií (zastrešujúcich nekvalitných maklérov), produkujúcich množstvo klientov s negatívnymi skúsenosťami, či niekedy až medializované kauzy. Nedôvera v realitné kancelárie a neprofesionálny prístup bez pridanej hodnoty, má za následok, že bežní ľudia sa radšej snažia predaj, alebo prenájom riešiť radšej na vlastnú päsť cez rôzne facebookové stránky, súkromné inzertné portály a pod., čím jednak prichádzajú o prácu kvalitní a zaškolení makléri, no hlavne, majitelia bytov ako aj kupujúci vystavujú samých seba riziku, že sa stanú obeťou niektorej z podvodných praktík, chybách v zmluvách, alebo zle dohodnutých zmluvných podmienok a o časť, alebo celé svoje úspory prídu.

 

JUDr. David Martan RSc.

Autor: JUDr. David Martan RSc.

Zaujímajú Vás trendy v bývaní, inšpirujúce nápady, informácie o vývoji na trhu s nehnuteľnosťami, prípadne zaujímavé ponuky, alebo by ste len radi komentovali články? Kliknite si na našu fb fanpage facebook.com/bellareal.sk a môžete byť okamžite informovaný o všetkých zaujímavostiach priamo na Váš facebookový profil.

TOPlist